山东省烟台市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁06民终4163号

上诉人（原审被告）：莱州正承置业有限公司，住所地山东省莱州市文峰路街道关家桥村1幢1号房。

法定代表人：黄振宇，总经理。

委托诉讼代理人：史智磊，河北冀华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：董晓燕，女，公司员工。

被上诉人（原审原告）：张百兆，男，1991年5月28日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。

委托诉讼代理人：安文静，山东嘉程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：所鑫，山东嘉程律师事务所律师。

原审第三人：中国银行股份有限公司莱州支行，住所地山东省莱州市莱州北路733号。

法定代表人：杨健，行长。

委托诉讼代理人：林维强，山东生活帮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜广涛，山东生活帮律师事务所律师。

上诉人莱州正承置业有限公司（以下简称正承置业）因与被上诉人张百兆及原审第三人中国银行股份有限公司莱州支行（以下简称中国银行莱州支行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初6176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

正承置业上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判；2.本案诉讼费由法院依法判决。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，张百兆的合同解除权已消灭，其要求解除与正承置业签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不应支持。正承置业与张百兆签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……本案中，2016年9月14日案涉房屋已交付，对于该房屋交付时间张百兆与一审法院均予以认可。至2017年9月14日，正承置业仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，此时解除合同的条件已经成就，解除权人就可以解除合同。解除权属于形成权，法律对形成权的效力以除斥期间限定。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张百兆即是在主张解除权，其权利的主张至迟应当在2018年9月14日前提出，但张百兆于2020年9月25日才就解除合同提起诉讼，已超过一年除斥期间，故对张百兆要求解除其与正承置业签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不应支持。二、张百兆购房目的已实现，正承置业仅应承担因逾期办证产生的违约责任。本案中正承置业与张百兆签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。正承置业延期办理产权登记，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人未提供办理权属登记需要的资料，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：如出卖人未在约定期限内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起买受人所购房屋的物业费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止，除此之外，出卖人无需承担其他责任。”故正承置业延期办理产权登记，按照合同约定，应当承担相应的违约责任，不存在达到合同约定解除权的情形。张百兆自2016年9月14日收房以后，至今从未交过物业费，应视为已经以不交物业费的形式容忍了办理产权登记的延期，张百兆既享受了因逾期办证产生的违约利益，又以逾期办证要求解除合同，不但有违公平与诚实信用原则，也有损正承置业合法权益。且正承置业一直在积极推进产权登记的办理，案涉房屋预计于2021年2月左右完成综合验收，即可办理初始登记，2-3个月后可办理完毕不动产权属证书，张百兆可依法取得房屋所有权，购房目的完全能够实现，不会因延迟办理产权登记而受到影响。况且，2016年9月14日至今，张百兆已占有房屋多年，张百兆与银行也签订有《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》并一直按期还款，若解除《商品房买卖合同》对正承置业、银行利益损害较大。三、一审判决解除《商品房买卖合同》，极易引发群体性矛盾。目前房市低迷，一审判决可能引发正承置业所开发小区的众多业主起诉要求解除合同，造成正承置业承受巨大的经济压力，这是双方订立合同时正承置业无法预见的，公司经营将陷入僵局，还可能因此导致企业破产，无法偿付业主解除合同后的房款。作为购房人，若既无法取回购房款，也失去房屋，房财两空极易引发社会群体性矛盾。综上，一审判决适用法律存在错误，请求贵院依法改判。庭审中，正承置业补充事实和理由如下：上诉状中“案涉房屋预计于2021年2月左右完成综合验收”，后经正承置业核实，涉案房屋预计于2021年年底完成综合验收。

张百兆辩称，正承置业上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张百兆的合同解除权并没有消灭。正承置业关于涉案买卖合同第15条的约定是就资料报备的约定，并不是就双方关于办理权属证书时间的约定，所以，双方就办理权属证书的时间没有进行约定，因此应当按照法律规定的期限及情形进行判断。一审法院也是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定进行判决，本案发生在《中华人民共和国民法典》实行之前，依法不能适用《中华人民共和国民法典》的法律规定，所以正承置业以《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定进行适用完全错误。正承置业关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款明显是断章取义，第二款明显是针对第一款的内容进行的阐明，第一款的内容是出卖人逾期交付房屋或买受人迟延支付购房款，解除合同的内容，该条解除的情形仅限于迟延交付房屋和迟延支付购房款，并不包括本案主张的迟延办理权属证书，所以，第二款规定的解除权应自解除权发生之日起一年内行使，仅限于第一款规定的两种情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确规定的合同约定或法律规定办理所有权登记的期限届满超过一年，因出卖人的原因导致买受人无法办理权属登记的，买受人请求解除合同赔偿损失应予支持，该条明显没有解除权行使的限定期限，所以正承置业主张解除权应在一年内行使没有法律依据。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的条文意思明显可以看出，期满后超过一年，买受人就有权解除合同，法律的基本原则是举重以明轻，超过一年就可以解除，那么超过两年、三年甚至更长时间，正承置业的行为是连续的，买受人更可以解除，如果正承置业终生不办证，张百兆终生不能解除合同，明显不符合法律规定。何况，张百兆是在2020年9月份才向政府主管部门反映，得到的答复是因正承置业的原因暂不能办证。此前正承置业始终承诺是给予办证的，所以在此前张百兆对于不能办证是不知情的，只有在2020年9月政府给予明确答复后张百兆才明确确定。张百兆在政府答复后立马主张权利，并没有超过任何时效。关于正承置业主张的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条要求解除合同，解除权应当在特定时间内行使，正承置业应当提供该时间限定的法律依据。而且正承置业在一审中从没有提出过关于任何时效的抗辩。二、我方的购房目的并没有实现，张百兆系外地居民，并非当地居民，购房是为了落户以及结婚生子、上学和取得房屋的权属证书所有权。正承置业没有满足张百兆购房的任何需要。关于涉案买卖合同第15条约定的正承置业逾期报备物业费外，无需承担任何责任的内容，明显是格式条款，加重他人责任，免除自身义务，依法应属无效。而且，该条规定的无需承担任何责任应当仅指损失责任，而不是排除张百兆按照法律规定应享有的解除合同等法定权利，该条也仅指正承置业的备案义务，而不是关于合同时间以及排除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的买受人权利的依据。正承置业虚假陈述，张百兆交过物业费，而且因正承置业小区配套设施不齐，几乎无人居住，物业公司从未提供过物业服务，张百兆更未享受物业公司的服务。张百兆已经向法庭提交了物业费收费单据，涉案房屋张百兆仅是收到钥匙，并没有居住，涉案小区楼房几乎很少卖出。正承置业所称的损害银行利益或群体性事件内容等并非事实。

中国银行莱州支行述称，第一，中国银行莱州支行不同意解除购房贷款合同。第二，一审判决第五项没有载明中国银行莱州支行申请法院强制执行的权利，如果二审维持原判的话，中国银行莱州支行请求在二审判决中载明中国银行莱州支行可以就该判决第五项申请强制执行。

张百兆向一审法院起诉请求：1.依法解除张百兆与正承置业、中国银行莱州支行之间签订的《商品房买卖合同》及《个人一手房住房贷款合同》；2.判令正承置业返还张百兆已付购房款本金320000元，并以此为基数给付自2016年7月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息及自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令正承置业赔偿张百兆已还贷款本息损失268497.20元、装修投入损失5000元，共计273497.20元；4.由正承置业承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。一审审理中，张百兆变更诉讼请求，将已还贷款本息数额变更为276310.77元（计至2020年12月1日）。

张百兆围绕诉讼请求依法提交了如下证据：

证据一，《商品房买卖合同》一份，内含面积差异结算单、山东增值税普通发票各一份，证实：2016年6月，张百兆与正承置业签订《商品房买卖合同》约定：张百兆购买正承置业位于莱州市的房屋一处：单价每平方米5325.96元，建筑面积147.36平方米，总价款为784834元，以最终测绘面积为准，多退少补；首付款314834元，余款采取银行按揭付款方式：正承置业应于房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。后张百兆依约给付正承置业首付款320000元（含根据实测面积补差5166元）。至今正承置业没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等，由于正承置业原因涉案房产无法办理产权登记手续，致使张百兆不能实现购买涉案房产取得房产所有权及办理户口登记、为子女入学等合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定张百兆要求解除该《商品房买卖合同》。

证据二，《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，证实：2016年9月份，张百兆与正承置业及中国银行莱州支行就涉案房屋签订了《个人一手房住房贷款合同》，中国银行莱州支行将房屋余款支付给了正承置业。期间，张百兆为履行相关合同向中国银行莱州支行偿还贷款本息累计273712.22元（自2016年10月1日至2020年11月1日）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”张百兆要求解除该贷款合同，正承置业应当返还张百兆已付购房款本金320000元及利息。

证据三，张百兆在莱州市阳光对话询问有关涉案房产能否办理产权登记事宜，有关部门给予回复的截屏打印件两页，证实：2020年9月25日、29日张百兆通过莱州市阳光对话向莱州市自然资源和规划局询问涉案房产能否办理产权登记，不能办理产权登记的原因。该局回复：因正承置业云峰山庄小区没有通过竣工验收，达不到不动产首次登记的条件，不能办理个人分户不动产证。云峰山庄小区未申请该小区的首次登记，该小区现处于预售状态。莱州市住房城乡建设管理局也就正承置业具体未通过竣工验收的原因进行了答复。证实涉案房产由于正承置业原因无法办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条原三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”规定，涉案房屋正承置业是2019年9月交付张百兆使用，现早已超过以上规定的期限，由于正承置业原因导致张百兆无法办理产权登记，正承置业应当赔偿张百兆贷款本息损失及装修投入损失5000元。涉案商品房买卖合同并未约定办理所有权登记的期限，根据以上规定应当适用《城市房地产经营开发管理条例》第三十二条，2019年9月正承置业交付涉案房屋，自交付之日起90日内张百兆办理产权登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十九条，根据以上期限计算，现早已超过第十九条规定的办理产权登记期限，由于正承置业的原因无法办理产权登记，正承置业应当赔偿相关损失。

证据四，张百兆中国银行交易流水明细清单及手机银行还款明细截屏打印件，证实：张百兆为履行贷款合同向中国银行莱州支行偿还贷款本息累计276310.77元（自2016年10月1日至2020年12月1日）。

提交证据五，保函一份，证实：张百兆因财产保全支出的必要费用保险费1200元。

经质证，正承置业称：对证据一无异议，证据一商品房买卖合同第十五条已证实，如果出卖人未在规定期限内办理产权登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，自该期限届满第二日起，买受人所购房的物业费由出卖人支付，直至将办理权属登记所需要的由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为止，除此之外，出卖人无需承担其他责任，张百兆以不交物业费的形式容忍办理产权登记的延期，正承置业也一直在积极推进产权登记的办理，不存在正承置业以自己的行为表明将不履行主要债务，或经张百兆催告后，在合理的期限内仍未履行的情形。证据二及证据四需要中国银行莱州支行核实。对证据三的真实性无异议，也在回复中提到，已经办理预售商品房预告登记业务，综合验收也很快将完成，张百兆可依法取得房屋所有权。对证据五无异议，请求法院依法判决。

中国银行莱州支行称：对购房合同及其他证据没有异议。对借款合同有异议，借款合同显示有20页，但是张百兆提交的只有14页，根据《中华人民共和国合同法》的规定，张百兆要求解除，应当履行通知的义务，但实际没有履行。我方提交完整的借款合同。经质证，张百兆与正承置业对中国银行莱州支行提供的借款合同的真实性均无异议。

正承置业提交如下证据：张百兆交房资料（云峰山庄业主信息表、云峰山庄单元验收交楼表、云峰山庄入住物品签收表、装修申请表、云峰山庄装修动用明火责任书、云峰山庄业主装修承诺书），证明张百兆于2016年9月14日办理交房手续，已实际占有该房屋，实现了购买房屋的基本功能和价值。经质证，张百兆及中国银行莱州支行均无异议，张百兆对2016年9月14日交房认可。

对于以上经质证当事人均无异议的证据一审法院依法予以确认，并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年6月21日，张百兆与正承置业签订了《商品房买卖合同》，约定：张百兆购买正承置业位于莱州市的房屋一处。该房屋预测建筑面积147.36平方米，单价每平方米5325.96元，总价款为人民币784834元。合同约定，最后成交总价根据房管局测绘部门最终测绘面积和协议约定单价计算，最终测绘面积对应的总价与协议约定的总价之间的差额，多退少补。关于付款方式及期限，双方约定银行按揭付款，张百兆在签订合同之前向正承置业支付房款含定金314834元，余款470000元张百兆在正承置业指定按揭银行申请贷款办理银行按揭。合同约定正承置业应当在全款付清后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付张百兆使用，正承置业应于房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。2016年7月21日，张百兆依约给付正承置业首付款320000元（含根据实测面积补差5166元）。

2016年9月1日，张百兆与正承置业及中国银行莱州支行就涉案房屋签订了编号为2016年房字03**《中国银行股份有限公司个人一手房住房贷款合同》，合同贷款信息中载明：（一）贷款种类人民币，（二）贷款金额470000元，（三）贷款期限240个月，（四）贷款用途购买住房××街道正××街××云××山庄××室，（五）贷款利率：参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式，浮动周期每12个月为一个浮动周期，付息方式每月付息，罚息：逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。还款方式等额本金，还款周期月。担保类型住房抵押，抵押人张百兆，抵押权人中国银行股份有限公司莱州支行。合同签订后，中国银行莱州支行依合同约定将房屋余款470000元支付给了正承置业。自2016年10月1日至2020年12月1日张百兆向中国银行莱州支行偿还贷款本金193439.18元及利息82871.59元，共计276310.77元。2016年9月14日张百兆缴纳物业费2669.90元。

因涉案房屋一直不能办理产权登记手续，张百兆于2020年9月25日在莱州市阳光对话政务平台留言，莱州市自然资源和规划局于2020年9月28日回复：该小区未通过竣工验收，达不到不动产首次登记的条件，暂不能办理个人分户不动产证。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，张百兆与正承置业双方在商品房买卖合同中也约定正承置业应当在全款付清后交付房屋，应于房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。现涉案房屋交付已超过四年，但至今未能通过竣工验收，达不到不动产首次登记的条件，是因正承置业的原因导致张百兆无法办理房屋所有权登记，张百兆要求解除商品房买卖合同、赔偿损失，理由正当，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求商品房担保贷款合同的，应予支持。故张百兆要求解除与中国银行莱州支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，予以准许。该解释第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故张百兆要求正承置业返还首付款本息及已还购房贷款本息，予以支持。张百兆主张装修损失5000元，无证据证实，不予认定。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月30日作出判决：一、解除张百兆与正承置业签订的《商品房买卖合同》；二、解除张百兆与中国银行莱州支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、正承置业于判决生效后十日内返还张百兆购房首付款320000元及利息（以320000元为基数，自2016年7月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；四、正承置业于判决生效后十日内返还张百兆为购房已偿还银行贷款本金193439.18元及利息82871.59元，合计276310.77元（自2016年9月1日起至2020年12月1日）；五、正承置业承担向中国银行莱州支行偿还张百兆剩余个人购房贷款本金276560.82元及利息的义务；六、正承置业赔偿张百兆保全保险费1200元，限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11648元，减半收取计5824元，诉讼保全费3520元，共计9344元，由正承置业负担，限判决生效后七日内交纳一审法院。

二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，张百兆与正承置业于2016年6月21日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：涉案商品房买卖合同应否解除。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案中，双方当事人系因《中华人民共和国民法典》施行前履行合同发生争议，应适用当时的法律、司法解释。涉案房屋交付已超过四年，但至今未能通过综合竣工验收，系因正承置业的原因导致张百兆无法办理房屋所有权登记，一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定支持张百兆要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求于法有据，理由正当，本院予以确认。一审判决虽在说理部分对于张百兆主张的装修损失5000元不予支持，但未在判项中对该项诉讼请求予以判决，本院对此予以纠正。

综上所述，正承置业的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初6176号民事判决；

二、驳回张百兆的其他诉讼请求。

一审案件受理费11648元减半收取计5824元，诉讼保全费3520元，二审案件受理费11648元，均由上诉人莱州正承置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　王守远

审 判 员　侯伟平

审 判 员　张婷婷

二〇二一年六月十五日

法官助理　孙　晓

书 记 员　孙嘉慧