有网友私信：“他在外村，前两年购买了地基，也支付了购地款，但是现在盖房子，审批通过不了，地基盖不了房子，就想把地基退回去了，对方不同意退款，找当地村委会，村委会表示土地纠纷，村委会解决不了，自己协商处理好。” 宅基地由于其用地属于村集体住房保障性质用地，因此交易严格受到限制，通常仅限于同村集体经济组织成员，符合转让和受让条件的村集体成员才能交易，而且交易程序很复杂，一般包括双方向村集体申请，村集体审核双方资格，集体成员会议或村民代表会议同意后，在村集体内部公示，公示无异议，报村委会审查；村委会审查通过，报乡镇人民政府审核，审核结果公示通过后，签订流转协议，最后办理宅基地变更登记。 因此，私下购买宅基地，购买合同是无效，购地款按照公开司法裁判案例是可以收回的，以下两个宅基地买卖司法案例，可以充分说明买卖宅基地对交易双方来说，风险都是很大。 买卖宅基地地基案例（信息来源：益阳市资阳区人民法院） 基本案情： 老夏与老郭分属不同农村集体经济组织。2018年9月，二人签订《房屋地基买卖合同》，约定老夏向老郭购买其位于某村的房屋地基，总价款20.5万元。  合同明确：签订当日老夏支付15万元，待老郭办妥国土手续、建房证及房屋过户手续后，老夏支付剩余5.5万元；任何一方违约需赔偿对方全部经济损失，若老郭违约，需退还老夏全部资金并按年2%支付利息；若因政府原因导致无法出售地基或办理证件，老郭需无条件退还全部资金。  合同签订后，老夏依约支付15万元，但老郭始终未履行办证义务，老夏亦未在案涉土地上建房。老夏诉至法院，主张老郭怠于履行义务，应全额退还已付款项并支付利息。  老郭则辩称，老夏未支付剩余5.5万元，构成违约，要求其支付余款及相应利息。 裁判结果：  法院经审理后认为，案涉土地为村集体所有，老夏非该集体经济组织成员，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，双方签订的《房屋地基买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。  根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，无效合同自始至终没有法律约束力，因该合同取得的钱款，应当予以返还。老郭因合同取得的15万元购地款应返还老夏。因双方对合同无效均存在过错，故对老夏主张的资金占用利息，法院不予支持。  综上，法院依法判决老郭返还老夏购地款15万元。目前该案已生效。  以上宅基地非法买卖，签订合同无效，应无效合同取得钱款，应当予以返还，但是由于双方都有过错，买方虽然拿到了购地款，但是如果买方有其他方面支出如：购买建材这些损失，恐怕很难追回来了。  以合作建房名义买卖宅基地地基案例（信息来源：万宁市人民法院案例）  基本案情： 王某炳是万宁市礼纪镇某村村民，在村集体享有宅基地使用权。王某炳在明知宅基地不能转让的情况下，与王某桢、唐某某签订《合伙建房合同》，约定王某炳提供自己及案外人林某某的宅基地给王某桢、唐某某建设两栋住宅楼，一栋归王某桢、唐某某使用，另一栋归王某炳使用，租期为30年，租用期满后无条件续租。随后，王某炳拆掉老宅，王某桢、唐某某共计向王某炳支付44万余元的合同款，支付给案外人王某华7万余元建房工程款，并开始实施建房。随后，因与案外人王某华发生纠纷，房屋建到二层后停建。王某炳向万宁法院起诉要求王某桢、唐某某赔偿拆除老房损失，王某桢、唐某某反诉王某炳要求返还合同款及已建房屋折价补偿款等。 裁判结果： 万宁法院经审理认为，《合伙建房合同》名为合伙建房，实为为规避法律强制性规定签订的宅基地买卖合同。王某桢、唐某某均非礼纪镇某村村委会成员，不具备取得该集体经济组织宅基地使用权及其地上建造房屋所有权的条件，《合伙建房合同》违反法律强制性规定，应认定无效。结合王某炳自行拆除老房，王某炳对合同无效存在过错，该合同未对老房拆除后的补偿进行约定等具体案件情况，法院对王某炳的诉求不予支持。结合房屋现状及具体案件情况，判决王某炳向王某桢、唐某某支付各款项共计46万余元。  以上案例，以合作建房名义买卖宅基地，合伙建房合同，属于无效的合同，卖方因无效合同取得的钱款，需要返还。而且卖方拆除老房，要求买方赔偿的主张也没有得到法律的支持，这起交易，卖方损失巨大呀。 总结，私下买卖宅基地违反了法律规定，签订的合同属于无效合同，因合同取得的钱款需要退还，由于买卖双方都有过错，买卖过程很多损失，是追不回来的。