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房屋出租你所不知道的法律风险

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点击次数:567 更新时间:2018年01月04日14:27:51 打印此页 关闭

【导读】:火灾事故是人们不愿意看到的,那么一旦发生火灾后高额的损失该由房屋的最终使用人独自承担吗?还是可以依法追究出租人、转租人的法律责任、或者是对房屋负有管理的物业责任。


 本文今天通过近期法院判决的案例,看看房屋,租赁中出租人、转租人、承租人在类似火灾案件中所承担的责任。


案号:(2014)闵民一(民)初字第21341号


案情简介


1、租赁关系


上海市闵行区某村民委员将自有仓库出租给某公司、某公司将仓库出租给宋某等人,宋某在承租该仓库后认为面积过大,又将部分仓库转租给沈某。


2、火灾及损失


2014年3月12日凌晨2点45分左右,宋某承租仓库(由宋某实际使用部分)西侧卷帘门外发生火灾,并殃及沈某承租的部分,导致沈某存放的货物全损,损失经鉴定评估为90万余元。因损失赔偿问题,经各方协商不能达成一致意见后,沈某委托律师诉至法院要求仓库的所有人某村民委员会、转租方某公司、宋某共同承担赔偿责任。


3、火灾原因不明


根据上海市闵行区公安局消防支队出具的《火灾事故认定书》,起火原因排除雷击、遗留火种、用火不慎、电器故障、放火等,但无法排除仓库外垃圾堆燃烧引起周围可燃物起火并扩大成灾的可能。


该案历经近一年的审理后,法院最终做出了判决。


法院最终判决:出租方村民委员会承担30%的责任、转租方某公司承担30%的责任、转租方宋某承担10%的责任、承租方沈某自行承担30%的责任.


以下为法院判决主文:


本院认为

本院认为,公民的合法财产权益应受法律保护。原告沈显阳因火灾的发生遭受损失,双方并无异议,但双方就本起事故中民事损害赔偿责任的承担存在争议。本起火灾具有一定的特殊性,根据原、被告双方提供的现有证据,无法查明引起火灾发生的具体侵权人,故无法认定三被告系造成原告财产损失的直接侵权人。

本案中,被告红明村委会将仓库租赁于丝路贸易公司,以及丝路贸易公司将承租的仓库分租于他人,该出租行为具有盈利性,虽然上述两被告与承租者签订租赁合同中,均明确由承租者承担防火、防爆、防盗等责任,但并不能以此免除红明村委会作为仓库所有人、丝路贸易公司作为转租人就仓库负有的管理责任,享有租赁收益的同时应承担相应的出租风险,故由承租人自行承担全部火灾风险有失公平。

关于被告宋士毅的责任,应当有别于被告红明村委会与丝路贸易公司,根据宋士毅分别与丝路贸易公司、沈显阳签订的租赁合同中约定的租金及承租的面积,宋士毅将自己承租的仓库中的一部分空间转租于沈显阳,并非以赚取租金收益为目的,且其存放于仓库中的物品亦因本次火灾受损,但考虑到其在与丝路贸易公司签订租赁合同后,擅自与他人签订租赁合同,一定程度上复杂了仓库的实际使用情况,增加了管理难度,故亦应当分担部分责任。

对于原告而言,其作为完全民事行为能力人,对其所承租的仓库所在场地的保洁、保安、设施设备的整体环境应当有所了解以及判断,且其自身亦负有妥善存放、保管物品之责任,故就本起事故,应自行承担部分责任。

综上,从公平原则出发,本院认定本案中针对原告的损失,被告宋士毅承担10%的责任比例,剩余90%的责任比例由原告与被告丝路贸易公司、红明村委会平均分担。关于原告因本起火灾所遭受的损失问题,银信资产评估有限公司对此已给予书面的评估意见,被告亦未提供充分证据证明上述评估咨询报告之不合理性,故根据评估咨询报告的评估结论,扣除原告出售废品所获收入后,本院确认原告因本起火灾所受损失为919,280元。关于评估咨询费,亦按上述比例由各方当事人分担。


从上述法院判决,可以清楚的看出,房屋租赁中发生火灾,造成承租人损失时,作为出租人、转租人可能要面临巨额的赔偿责任,当然具体的案件也需要具体对待。


因此,作为房屋的租赁各方应在租赁合同中明确约定各方的义务及责任,约定遇到火灾时不同情形各方应承担的法律责任,尤其是对这种经营性仓库而言,租赁各方更要注意意外因素造成仓库及物品毁损时各方的法律责任。


为避免损失,建议各方应尽量参加商业保险,来转嫁风险。

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