山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2021)鲁01民终1648号

上诉人（原审被告）：王伟杰，男，1970年2月13日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：林维强，山东生活帮律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：济南东环置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人：白瀚文，董事长。

委托诉讼代理人；孙勇青，山东文瀚律师事务所律师。

上诉人王伟杰因与被上诉人济南东环置业有限公司（以下简称东环置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。

王伟杰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回东环置业公司的诉讼请求。事实和理由：2020年伊始，因疫情肆虐，王伟杰一直没有开业，由于没有营业收入，房租费、工人工资、水电物业费等均无从着落，继续经营将面临着更大的亏损，亏损额度已经远远超出王伟杰的承受能力。在如此的严重背景之下，为避免货损，王伟杰准备将不能按时销售的应季书籍打包退货，遭到东环置业公司的暴力阻挠，形成了王伟杰干也没法干、停也没法停的无奈局面。在确实没有其他挽回办法的情况下，王伟杰只能于2020年3月5日书面通知东环置业公司解除房屋租赁合同。解除的理由分为二项，一是东环置业公司的违约行为，二是疫情不可抗力的严重影响。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释（2009）5号规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。王伟杰在通知东环置业公司时预留的异议期间是三日，截止到2020年4月东环置业公司以2020鲁01**民初2682号案件起诉王伟杰时，东环置业公司并未提出确认解除合同无效的主张，王伟杰解除行为是有效的，是合法解除。原审不认定王伟杰对房屋租赁合同的合法解除，是导致错判的主要原因。2020年4月东环置业公司以（2020）鲁0112民初2682号案件以同样的理由和基本相似的请求曾起诉王伟杰，因为主审法官的观点不支持东环置业公司，东环置业公司撤诉。同样的案件再次起诉后，其主张意外的得到了支持，同案不同判，受损的是法律的威严。涉案房屋租赁合同版本是东环置业公司提供，是格式条款，合同之中的约定都是针对王伟杰，都对王伟杰不利，合同签订时东环置业公司未尽到解释说明义务，格式条款应该无效。关于按日支付千分之一违约金的约定违反法律规定是无效约定，东环置业公司知道自己的约定违法，所以才按月息百分之二主张权利，但是月息百分之二的请求同样没有事实和法律依据。如果确认王伟杰违约，也只能按照同期银行贷款利率支付利息，而不是按照月息百分之二来支付违约金，原审判决支持东环置业公司月息百分之二的计算方式没有事实和法律依据。王伟杰接手的房屋是毛坯房，铺贴了地面，装饰了屋面，改装了门窗，投入资金一百多万元，装修行为导致涉案房屋增值，这些装修行为都原样由东环置业公司接受（含东环置业公司暴力阻扰王伟杰拆走的空调、监控、led屏等动产，已经另案主张权利）。原审不考虑东环置业公司无端得来的收益，判决王伟杰赔偿二个半月的租赁费更是错上加错。最高人民法院法发（2020）17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解：调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。国家层面一系列政策的出台都是为了保障经济运营，合理规避分化经营风险，王伟杰是普通的个体工商户与东环置业公司这样的大型房地产拥有者明显处于不对等的诉讼地位，原审判决显失公平，有损公序良俗。综上所述，王伟杰解除房屋租赁合同事出有因，合理合法有效，原审判决王伟杰承担赔偿责任，认定事实错误，适用法律不当。

东环置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回王伟杰的上诉请求。

东环置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签署的《房屋出租协议》及《补充协议》；2.判令王伟杰支付房租逾期利息167,819.7元（以1,398,497.5元为基数，按月2%计算，自2019年9月27日开始计算至2020年3月27日）；3.判令王伟杰赔偿东环置业公司5个月房租损失共582,707.29元；4.判令王伟杰承担本案案件受理费、财产保全费及保全保险担保费等全部费用。

一审法院认定事实：2018年9月18日，东环置业公司（甲方）与历城区恒德书店（乙方）签订房屋出租协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦一至四层商场中间一、二层，以建筑面积每平方米2.5元的价格按现有的实际状况出租给乙方作为经营用房使用（面积以实际建筑面积为准，此价格不含税，如乙方需要开具发票，应向甲方不足与税款数额相当的价款）。租赁期限为5年（装修期为2018年9月17日至2018年10月27日，租赁期限为2018年10月28日至2023年10月27日），收款账号62230945108********，姓名白志林，开户行浙商银行济南分行趵突泉支行。合同第五条约定，乙方应本着先交纳租金再使用的原则，在本协议签订后，乙方保证每次提前一个月足额向甲方交纳下一年度的租金，如逾期，乙方应以应缴年租金为基数，按日向甲方缴纳千分之一的违约金；逾期超过15日，甲方有权随时终止并收回房屋，同时没收乙方缴纳的全部押金；由此给甲方造成的其他相关损失，甲方可向乙方另行主张。合同第七条约定，甲方不得干涉乙方的自主经营；乙方擅自终止协议或不按协议执行有关条款，应向甲方补偿相应的经济损失；同样，甲方也不得擅自终止协议或不按协议条款中执行，若甲方违约按同等条件赔偿乙方相应的经济损失。王伟杰在历城区恒德书店代表人处签字捺印。

2018年12月19日，东环置业公司（甲方）与历城区恒德书店（乙方）签订补充协议一份，确定双方签署的涉案房屋出租协议中租赁面积为1580平方米，年租金为1,398,497.5元，该协议自签订之日起生效。王伟杰在历城区恒德书店代表人处签字。合同签订后，东环置业公司依约向王伟杰交付了涉案房屋。

2020年3月5日，历城区恒德书店就双方签订的涉案房屋出租协议及补充协议向东环置业公司发出《解除告知书》，载明：在我书店租赁经营期间，贵公司存在多原因直接影响我书店实际经营的行为，曾多次影响我书店调货等正常经营活动，现又因国家突发疫情严重造成我书店无法正常经营，多原因导致我书店亏损巨大，致使合同目的无法实现。为避免加重双方损失，现我方依据有关法律规定向贵公司提出解除房屋出租协议。通知贵公司自收到本告知书三日内与我方书面联系签订房屋租赁的解除协议事宜，逾期不回复，视为同意自收到本告知书之日起解除双方签订的《房屋出租协议》及《补充协议》。历城区恒德书店于当日将该《解除告知书》通过EMS邮出，邮寄信息载明的收件人为“白灵燕1533641****”，邮寄地址为济南市历城区二环东路2277号金桥国际大厦物业办公室”；2020年3月6日，该邮件签收信息显示“张虎代收”。

2020年3月8日，山东京同律师事务所接受东环置业公司委托，向历城区恒德书店和王伟杰出具鲁京同律字（2020）第5号律师函，载明“协议签署后，委托方按照协议约定向贵方移交了租赁房屋，且贵方已投入运营。截止目前，贵方仅支付了2018年10月28日至2019年10月27日期间的房租。按照协议约定，贵方应于2019年9月27日前支付2019年10月28日至2020年10月27日期间的房租1,398,497.5元，以及因贵方经营至今而产生的水费、电费、物业费等全部费用，然贵方至今未支付”，“贵方应于收到本律师函3日内向委托方支付上述费用，否则，委托人将会采取必要的法律措施，届时所引起的全部法律后果均由贵方承担”。王伟杰认可收到该律师函。

2020年3月13日，王伟杰通过其名下中国工商银行账号向白志林名下浙商银行账号62230945108********转账582,388元。同日，历城区恒德书店向东环置业公司和山东京同律师事务所出具《回复函》一份，载明“历城区恒德书店（乙方）于2020年3月5日向东环置业公司（甲方）发出《解除房屋出租协议告知书》，甲方于2020年3月5日关闭历城区恒德书店大门，乙方收到贵方律师函后，于本月13日向甲方交付了2019年4月28日至2020年3月27日物业费51,966.2元，电费10,088元，水费96元，缴纳自2019年10月28日至2020年3月5日房租，同时乙方缴纳房租至2020年3月27日，共计152天，计人民币582,388元，此款已汇至签订的《房屋租赁协议》甲方指定账户（汇款复印件随函）”，并注明“请配合乙方清场工作，否则由此造成的一切损失由甲方承担”。诉讼过程中，东环置业公司认可收到该回复函。

另查明，历城区恒德书店为王伟杰注册经营的个体工商户，2020年3月17日由王伟杰申请注销了登记。2020年8月31日，东环置业公司就涉案房屋与他人另行签订《房屋出租协议》。

诉讼过程中王伟杰陈述，东环置业公司提供的涉案房屋未经过消防等部门验收，2019年4月东环置业公司为应对消防检查擅自打通租赁房屋的二楼、三楼墙壁，危及王伟杰经营安全和正常经营。对此东环置业公司不予认可，提交了济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室于2015年8月20日出具的《证明》一份予以反驳，该《证明》载明“济南东环置业有限公司济南东环商贸中心项目经我办规划、土地、建委、执法、人防、消防工作组审查通过，不再办理综合验收备案登记手续”。

王伟杰主张东环置业公司存在派人进入王伟杰经营场所暴力阻挠正常工作、强行加锁阻挠王伟杰人员进出等诸多妨碍王伟杰经营的行为，提交了济南市公安局历城区分局洪家楼派出所2020年2月29日（报警人牟宁宁）、3月13日、3月27日（当事人白俊英、张书远）的接处警登记表记录复印件各一份、恒德书店照片三张、2020年3月27日钥匙收到条一份、东环置业公司公司及山东洁而美物业管理有限公司企业信用公示信息各一份。东环置业公司认可已通过牟宁宁收到了涉案房屋的钥匙，但对接处警情况及照片不予认可，认为接处警记录为复印件，即使属实也只能证明因王伟杰欠付东环置业公司房租、王伟杰擅自搬离设备、双方发生争执，王伟杰也未对书店大门上锁。

2020年11月6日，一审法院对证人宋波、张书远、徐海妹进行了调查询问。宋波陈述：其系山东恒基书业有限公司办公室主任，该公司与历城区恒德书店的法人均系本案王伟杰；2020年3月27日宋波与张书远向涉案房屋房东交钥匙，对方在场人员为白俊英、牟宁宁（白俊英儿媳）；牟宁宁收钥匙后不同意出具书面材料，双方发生争执后报警，警方到场后宋波书写了钥匙收到条的内容，宋波、牟宁宁在收到条上签字；交钥匙时书店内已经清理完毕，清理过程中东环置业公司多次阻挠。

张书远陈述：其系山东恒基书业有限公司会计，恒德书店和恒基书业公司老板为同一人；2020年3月27日张书远与宋波去交涉案房屋钥匙，牟宁宁收钥匙后不出具收条，双方发生争执后报警，牟宁宁的婆婆打了张书远，警方到后牟宁宁让其打了条，注明是自愿将钥匙交回；交钥匙前书店清理过程中，东环置业公司多次阻挠。

徐海妹陈述：其系历城区恒德书店会计，2020年3月份的一天其和店长李静去书店时发现门口被加了一把U型锁，王伟杰公司提交的照片中人即其本人。

东环置业公司对上述三份调查笔录内容部分存有异议，认为照片中的人是否为徐海妹无法确定。2020年3月27日宋波、张书远交回钥匙属实，但系自行交回，当日不存在张书远被打的情况，笔录反映出王伟杰在未与东环置业公司协商一致的情况下擅自搬离，属单方违约，且王伟杰书店主要从事图书批发和网上销售，疫情期间并未受到太大影响。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案东环置业公司与历城区恒德书店签订的《房屋出租协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，《补充协议》就租赁面积和价款进行了补充，内容均不违背国家法律法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因历城区恒德书店已由王伟杰申请注销登记，本案房屋出租协议所涉权利义务由经营者王伟杰概括承受。东环置业公司委托诉讼代理人白灵燕作为东环置业公司员工签收了王伟杰于2020年3月5日所发《解除告知书》，但双方未通过协议约定合同解除的条件，王伟杰亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，王伟杰不具有合同解除权。鉴于王伟杰在2020年3月27日将书店内物品自行清理、搬离后将钥匙交还东环置业公司，可认定王伟杰未经双方协商一致单方解除合同，双方签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2020年3月27日实际解除，本案合同解除过错在于王伟杰方违约，王伟杰应当承担相应违约责任。

双方在《房屋出租协议》第五条中约定：在本协议签订后，乙方（王伟杰）保证每次提前一个月足额向甲方交纳下一年度的租金，如逾期，乙方应以应缴年租金为基数，按日向甲方（东环置业公司）交纳千分之一的违约金。双方对王伟杰于2020年3月13日支付东环置业公司2019年10月28日至2020年3月27日房租582,388元的事实均无异议，故东环置业公司要求王伟杰以支付房租逾期利息方式承担违约责任有合同及法律依据，根据本案实际，该损失可确定为69,886.56元（以582,388元为基数，按东环置业公司自行调低主张的月利率2%，自2019年9月28日起计算至2020年3月27日）。

关于东环置业公司要求王伟杰赔偿涉案房屋5个月房租损失582,707.29元的诉讼请求。因涉案房屋为二环东路金桥国际大厦经营用房，房屋建筑面积较大，王伟杰违约提前解除合同的行为势必造成东环置业公司难以短期内将房屋另行出租，招租期间闲置造成的经济损失，应由王伟杰予以赔偿。鉴于东环置业公司已于2020年8月将涉案房屋已另行出租，并考虑新冠肺炎疫情造成的影响程度，一审法院酌情确定王伟杰向东环置业公司支付2.5个月租金损失即291,353.65元（1,398,497.5元／12﹡2.5）。

东环置业公司要求王伟杰承担诉讼保全费及保全保险担保费，未提供证据证实，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十四条、第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、东环置业公司与王伟杰签订的《房屋出租协议》及《补充协议》于2020年3月27日解除；二、王伟杰于判决生效之日起十日内赔付东环置业公司房屋租金逾期损失69,886.56元；三、王伟杰于判决生效之日起十日内赔付东环置业公司房屋租金损失291,353.65元；四、驳回东环置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5653元，由王伟杰负担3359元，由济南东环置业有限公司负担2294元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是，王伟杰解除本案房屋租赁合同有无合法依据，是否构成违约；如王伟杰解除合同构成违约相应责任应如何承担。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王伟杰与东环置业公司签订的《房屋出租协议》及《补充协议》租赁涉案房屋用于商业经营，合同履行过程中，2020年初的新冠疫情及防控措施，虽对涉案房屋的正常商业经营造成一定客观影响，但并无证据证明涉案房屋因疫情影响已不适于租赁使用，从而导致双方合同目的客观上不能实现。故王伟杰以不可抗力为由主张解除合同缺乏事实依据，其提前解除合同的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于赔偿项目及数额，具体分析如下：

关于房屋租金损失。王伟杰已于2020年3月27日将涉案房屋腾空交还东环置业公司于2020年8月份另行出租，故对东环置业公司因王伟杰提前退租行为导致房屋空置损失，一审综合新冠肺炎疫情影响，酌定王伟杰赔偿东环置业公司2.5个月租金损失符合本案实际情况，应予维持。

关于迟延交纳房租利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。涉案《房屋出租协议》第五条约定，王伟杰应提前一个月交纳下一年度的租金，逾期以年租金为基数，按日交纳千分之一的违约金。东环置业公司明确其因王伟杰迟延交纳租金产生的损失即为利息损失，但并无证据实际损失的具体情况，而约定迟延履行违约金折合年利率为36.5%，东环置业公司主张按月息2分支付迟延履行违约金，均过分高于东环置业公司因此产生的资金成本损失，王伟杰在本案中请求调整，应予支持。本院确定以房屋租金582,388元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年9月20日发布的一年期贷款市场报价利率4.20%上浮30%计算东环置业公司的利息损失。自2019年9月28日起计算至2020年3月27日，共计4302元，由王伟杰予以赔偿。

综上所述，上诉人王伟杰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7211号民事判决第一项、第三项及一审诉讼费用的负担；

二、撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7211号民事判决第二项；

三、王伟杰于本判决生效之日起十日内赔付济南东环置业有限责任公司房屋租金逾期损失4302元；

四、驳回济南东环置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费11305元，由王伟杰负担5735元，由济南东环置业有限公司负担5570元。

本判决为终审判决。

审判员　　孙磊

二〇二一年四月二十日

书记员　　李敏